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[分享]持续逃离“三四线”,预见楼市大趋势

发表于2019-05-15    266人浏览    1人跟帖    筑龙币+100  复制链接  只看楼主

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叶子451


前言:


近日,日本内政和通信部近日发布的《住房和土地统计调查》显示:截至2018年10月1日,日本空置房屋数量达864万间,创下历史新高


这给日本敲响了警钟,也暗示了中国楼市未来的方向。


且看暴哥的解读。


以下为正文:


人,是兴旺之源。


一座城市如果没有人,即使拥有再多再高的高楼大厦,也不能成为人们趋之若鹜的都市。


然而纵观全球,一幢幢拔地而起的高楼大厦,却犹如一座鬼城,楼房空无一人的现象屡见不鲜。


其中典型的一个国家就是日本了。


最近日本发布了统计数据显示截至2018年10月日本的空置房数量高达864万间,空置数和空置率双双创下了历史新高。


持续逃离“三四线”,预见楼市大趋势_1持续逃离“三四线”,预见楼市大趋势_2持续逃离“三四线”,预见楼市大趋势_3

图片来源:21世纪经济报道


那么为什么日本的空置房刹不住车?对于中国楼市趋势又有着什么样的启示?


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为什么日本的空置房刹不住车?


原因之一:人口不断减少。


人口变化是最为重要的一个原因,实际上日本的人口问题是众所周知的。


以下是日本最近10年的人口变化统计图:



由此可见,近年来日本的人口变化基本上都处于下降的趋势。


自从2010年达到高峰以来,日本的人口不仅仅没有增长,而且在不断快速下滑。


越来越少的人,楼市缺乏支撑,空置数量越积越多。


原因之二:人口流动带来的区域发展不平衡。


如果感受过东京地铁高峰期的人或许能感受到:在东京坐地跌,有时候可以被挤成“一张纸”。


看着这些情景,让人不忍疑惑,日本不断创新高的空置房来自哪里?


实际上,东京的空置率只有10.6%,日本的高空置率多集中在“三四线以下”的小城市或县城、农村。


例如山梨县空置率高达21.3%,和歌山县空置率为20.3%,长野县为19.5%,德岛县为19.4%,高知县和鹿儿岛县为18.9%。


实际上,虽然日本的总人口在不断下降,但是东京都市圈却依旧在人口增长。


这说明,从趋势上来看,日本的人口持续逃离“三四线城市以下”的城市。


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对于中国楼市趋势又有着什么样的启示?


楼市的未来在于人口众多的大城市,买房要往这个方向买。


  

持续逃离“三四线”,预见楼市大趋势_4

图片来源:泽平宏观


以上是美国的房价变化统计图,明显可见洛杉矶的房价也跑赢了纽约,而相应的,恰好洛杉矶的人口增长速度跑赢纽约。


从全球房价大趋势走势来看,人口众多的城市、人口增长快的的城市其房价上涨越是凶猛,这是楼市的大趋势。


除此之外,实力弱的三四线及以下的房产下行压力大、投资风险高。


现在城市发展趋势,头部城市集中资源优势。城市两极分化式的发展模式明显,恒者恒强,弱者更弱。


经过上一轮的上涨,三四线城市的房价已经很高了。


近期财政部发布《关于下达2019年中央财政城镇保障性安居工程专项资金预算的通知》,各地2019年棚改预计开工量数据正式出炉。


 


其中多个省市棚改计划相比2018年出现了大降幅。其中跌幅较大的省市有山东、河南、新疆、湖南、贵州、内蒙古、山西、吉林、黑龙江、辽宁、青海、宁夏、海南、大连、厦门。


在过去的几年,棚改大浪潮在三四线城市轰轰烈烈,随之而来的是房价也涨得轰轰烈烈。


楼市展现出火爆的氛围,人们争先恐后抢购房子。


然而到如今,棚改轰轰烈烈的浪潮已经过去,回归平静。


投资客纷纷撤场,撤不出的只能死拿。


4月22日,中泰证券房地产行业分析师倪一琛发布研报指出,三线城市二手房成交面积环比增速跌18.63%,同比增速大跌43.47%!


三四线以下的房产的需求基本上全部来自生活需求。那么人口就成为了一个非常关键的因素。


然而,人口对于三四线城市来说也是个难题,因为现在的一二线城市不断在降低要求抢人,抢人大战正在激烈进行中。


虽然北京、上海限制人口,但是作为一线城市和两大城市群的龙头,这两座城市对人口有着天然的吸引力。


此外,深圳大专以上就能直接落户,还实行秒批政策,本科以上落户深圳者还能拿到市区两级3-6万元的人才补贴。


广州近日也放松落户要求,研究生只需要有广州的参保记录、本科连续半年社保就可以入户。


二线城市同样不甘示弱,在抢人大战中使出浑身解数。


其中典型的城市有:青岛、济南、天津、石家庄、长沙、南昌、武汉、西安、郑州、成都、重庆、兰州、呼和浩特、太原、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、沈阳等


在这样的情况下,没有优势的小城市除了被抢人还是被抢人。


部分实力弱的三四线及以下的房产未来的结局不言而喻。没有棚改货币化以及人口支撑的楼市,还能涨到哪去?



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 发表于2019-05-15  | 只看该作者      

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